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最近台陽礦業公司的平溪招待所出現在房屋交易網上並開價5888萬元，引來新北市文化局的關切。這個招待所建立於昭和14年（1939年），風格是採和洋折衷的木造建築，於2003年列為新北市定私有古蹟。目前為王華飛所有並改名為「渠蓮精舍」，土地則由許多人共有。
依法，市政府認為它有「優先承買權」，而開始與所有權人交涉。不過，當然不只古蹟有這樣的問題。我們常覺得，不動產的買賣（土地或建築物），只要買賣雙方談好，就可以辦理登記、過戶，卻沒想到可能會有其他人可以主張「優先承買權」而影響交易過程或結果。
不過，什麼是優先承買呢？所謂「優先承買權」，顧名思義就是指不動產出售時，有人可以主張以相同條件（包括價格）優先購買那個物件的權利。依法，物件的賣方應該先通知優先承買權人：「嘿！我要賣囉！」在優先承買權人放棄這個權利之後，才可以賣給別人。
若是按照私法關係中的「契約自由原則」，除非有特別的立法目的，否則法律是不應該限制或介入買賣契約的。當然，優先承買權一定會限制賣方選擇買方的自由，因此法律必須要有很好的理由、正當的政策目的，才可以作這樣的介入。
今天現行法規中，關於優先承買權的規定主要有四類，分別是：
1. 共有人優先承買權（土地法第34-1條）
2. 地上權人優先承買權（民法第426-2條、土地法第104條）
3. 耕地承租人優先承買權（土地法第107條、耕地三七五減租條例第15條、農地重劃條例第5條）
4. 較特別的情況，包括「古蹟」的所有權移轉，除了繼承人外，主管機關有優先承買權（文化資產保存法第28條）
這些規定，當年是為了促進四大社會暨經濟發展等目標而來：一是，避免土地過於細分；二為促進房屋與土地所有人合而為一；三是保護自耕農；四為保存古蹟等文化資產。依《土地登記規則》第97條的規定，法定「優先承買權」有一般債權或相對物權兩種法律效力。白話文的意思就是：
債權效力是指「若沒有先通知優先承買權人，買賣契約仍然有效，但出賣人須負損害賠償責任」，包括共有人、耕地所有權人、文化資產主管機關，因此允許出賣人自行切結優先承買權人對權利的放棄，但若有不實，責任由出賣人承擔。
物權效力是指「若沒有先通知優先承買權人，買賣契約可能無效，而不動產移轉登記甚至可能被塗銷」，包括地上權人、典權人、基地承租人、耕地承租人等，因此不允許出賣人自行切結，而必須檢附相關的證明文件，才能夠辦理登記。
不過，我們經常聽到的「切結」到底是什麼意思？切結在古代就有了，一般使用在官方文書上，是指承諾或保證的意思；而「切結」原本就具有文件的意涵，所以切結再加上「書」，其實有點畫蛇添足。今天的「切結」是指「協議、授權，或聲明」的意思。
言歸正傳，在民法中，物權效力大於債權效力，所以當兩者同時存在時，以具有物權效力的優先承買權人為主。因此，為了確保不動產買賣的交易安全，簽約前，最好還是先查清楚物件上是不是有優先承買權的問題，以免侵害其他人的權益，也惹出許多法律爭議。
／／／
最近因為家裡一些事，剛好在研究這個問題，發現【法律白話文運動】的網站上沒有相關的討論，於是就順手整理了一下，再次拓展守備範圍。
依法，市政府認為它有「優先承買權」，而開始與所有權人交涉。不過，當然不只古蹟有這樣的問題。我們常覺得，不動產的買賣（土地或建築物），只要買賣雙方談好，就可以辦理登記、過戶，卻沒想到可能會有其他人可以主張「優先承買權」而影響交易過程或結果。
不過，什麼是優先承買呢？所謂「優先承買權」，顧名思義就是指不動產出售時，有人可以主張以相同條件（包括價格）優先購買那個物件的權利。依法，物件的賣方應該先通知優先承買權人：「嘿！我要賣囉！」在優先承買權人放棄這個權利之後，才可以賣給別人。
若是按照私法關係中的「契約自由原則」，除非有特別的立法目的，否則法律是不應該限制或介入買賣契約的。當然，優先承買權一定會限制賣方選擇買方的自由，因此法律必須要有很好的理由、正當的政策目的，才可以作這樣的介入。
今天現行法規中，關於優先承買權的規定主要有四類，分別是：
1. 共有人優先承買權（土地法第34-1條）
2. 地上權人優先承買權（民法第426-2條、土地法第104條）
3. 耕地承租人優先承買權（土地法第107條、耕地三七五減租條例第15條、農地重劃條例第5條）
4. 較特別的情況，包括「古蹟」的所有權移轉，除了繼承人外，主管機關有優先承買權（文化資產保存法第28條）
這些規定，當年是為了促進四大社會暨經濟發展等目標而來：一是，避免土地過於細分；二為促進房屋與土地所有人合而為一；三是保護自耕農；四為保存古蹟等文化資產。依《土地登記規則》第97條的規定，法定「優先承買權」有一般債權或相對物權兩種法律效力。白話文的意思就是：
債權效力是指「若沒有先通知優先承買權人，買賣契約仍然有效，但出賣人須負損害賠償責任」，包括共有人、耕地所有權人、文化資產主管機關，因此允許出賣人自行切結優先承買權人對權利的放棄，但若有不實，責任由出賣人承擔。
物權效力是指「若沒有先通知優先承買權人，買賣契約可能無效，而不動產移轉登記甚至可能被塗銷」，包括地上權人、典權人、基地承租人、耕地承租人等，因此不允許出賣人自行切結，而必須檢附相關的證明文件，才能夠辦理登記。
不過，我們經常聽到的「切結」到底是什麼意思？切結在古代就有了，一般使用在官方文書上，是指承諾或保證的意思；而「切結」原本就具有文件的意涵，所以切結再加上「書」，其實有點畫蛇添足。今天的「切結」是指「協議、授權，或聲明」的意思。
言歸正傳，在民法中，物權效力大於債權效力，所以當兩者同時存在時，以具有物權效力的優先承買權人為主。因此，為了確保不動產買賣的交易安全，簽約前，最好還是先查清楚物件上是不是有優先承買權的問題，以免侵害其他人的權益，也惹出許多法律爭議。
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最近因為家裡一些事，剛好在研究這個問題，發現【法律白話文運動】的網站上沒有相關的討論，於是就順手整理了一下，再次拓展守備範圍。
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